2024.01.09
マンション評価を再確認！令和6年1月1日からの評価方法について
こんにちは。
中小企業の事業承継と成長支援に強いアイユーコンサルティンググループです。
1月を迎え、寒さが一層厳しくなってきましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
今回はマンション一室の新たな評価方法について押さえておきたいポイントをQ&A形式でご紹介いたします。
Q1 いつから適用されますか
マンションの建築時期や被相続人・贈与者がマンションを購入した時期にかかわらず、令和6年1月1日以降の相続、遺贈、贈与で取得したマンションについて適用されます。
Q2 評価方法の概要を教えてください
マンション一室の土地部分、建物部分の価額にそれぞれ「区分所有補正率」を乗じて評価します。
一般的にマンションは高層階へいくにつれ購入価額が高くなりますが、相続税評価では階数に関わらず一定の評価となっていました。
今回の改正で「区分所有補正率」適用することにより、相続税評価額をより市場価値に近づける効果があります。
【参考】評価方法
土地部分の相続税評価額＝敷地全体の価額×共有持分（敷地権割合）×区分所有補正率
建物部分の相続税評価額＝固定資産税評価額×1.0×区分所有補正率
Q3 「区分所有補正率」の適用対象を教えてください
適用対象は築年数や総階数に応じて計算した評価水準が「1を超える場合」又は「0.6未満の場合」におけるマンションです。
Q4 「区分所有補正率」が適用されないマンションについて詳しく教えてください
2階建て以下の低層マンションや二世帯住宅には「区分所有補正率」は適用されません。
また、区分建物としての登記がされていないもの（一棟所有の賃貸マンションなど）も適用除外となります。
Q5 オフィス等の商業ビルや事業用のテナント物件は対象になりますか
居住の用に供しないオフィス等の商業ビルや事業用のテナント物件は対象外です。原則、登記簿上で「居宅」とされているものが該当します。
また、相続や贈与の課税時期において、現に事務所など事業用に供されている場合でも、構造上主として居住の用に供することができるものであれば「居住の用に供する」ものとして「区分所有補正率」の対象となります。
Q6 都心部の階数が高いいわゆるタワーマンションでなくても対象になりますか
マンションの総階数、所在する地域、入居状況や利用状況に関わらず全国一律に「区分所有補正率」が適用されます。
Q7 マンションに係る貸家等の評価や小規模宅地特例等は従来通り適用されますか
「区分所有補正率」の適用を受ける場合も従来通り適用できます。
「区分所有補正率」を適用して算出した金額に対して、貸家等の評価や小規模宅地等を適用して計算します。
Q8 実際にどのくらい評価額が変わりますか
例 改正前における土地と建物の相続税評価額の合計額 8,000万円
築年数10年
築年数10年
総階数35階
所在階28階
敷地面積2,310㎡
敷地権割合35/4,000
専有面積70㎡
①評価水準の計算
A：築年数（10年）×-0.033＝-0.33
B：総階数指数※（1）×0.239＝0.239
※35÷33＝1.51…1
C：所在階（28階）×0.018＝0.504
D：敷地持分狭小度※(0.289)×-1.195＝-0.3453…-0.346
※2,310㎡×35/4,000÷70㎡＝0.2887…0.289
【かい離率】
A+B+C+D+3.220＝3.287
【評価水準】
1÷かい離率（3.287）＝0.304･･･< 0.6
②区分所有補正率の計算
3.287×0.6＝1.9722
③評価額
8,000万円×②＝15,777万円
いかがでしたでしょうか。
Q8の例示の通り、今回の改正で今までの評価額の倍の金額での申告が必要となるケースも少なくないのではないでしょうか。
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